瑕疵担保責任について

 住宅の保証書に記載されている瑕疵という言葉は、日常的にはちょっと使いなれない用語なのですが、その意味はどういうことなのでしょうか。
 法律の用語は難解なものが多くその定義を的催にいうことはむずかしいのですが、いまは普通に使われているように故障とか欠陥とかという意味に使っておきます。
 また、これからのべますことはその次にくるアフターサービス規準の説明に必要なことなので、ごくかいつまんで大要をのべるだけにしておきます。詳しい具体的な解釈は専門家の説明にまたなければならないのはもちろんです。

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 建売住宅の場合
 住宅の売買に関係した瑕疵という言葉は民法の第三編第二章第三原売買に関して、第五七〇条に「売買の目的物に隠れた瑕疵のありたる時は」、と出てきます。また、宅地建物取引業法の第四〇条には売買契約において「その目的物の瑕疵を担保すべき責任」、と書かれていたり、第三七条第一項一一号にもそのようなことが記載されています。
 建売住宅というのは住宅という完成品の売買です。もっともたんに建売りといってもいろいろの種類のものがありますが、いまは普通の土地付住宅ということに限定をしておきます。そしてそれを購入する場合、普通の注意をはらって調べても分らなかった瑕疵が、受取り後見つかるというケースが多いのです。建売業者や売主も知らなかったということもあるかも知れません。しかし売主が知らなかったからといって責任を免れることはできません。
 瑕疵というのは住宅に普通の住まい方で住んでいて発生する現象や、材料の性質や経年の変化によってできた故障とはちがいます。使用の状態が悪くて起きた故障ではなおさらです。しかしそれが当然の変化なのか、購入の前からあった原因でそうなったものか、なかなか判別がつきません。また、当事者の意見がくいちがって解決がつかないことがあります。そのために、建売住宅業者はあらかじめ売買契約の時、瑕疵や故障の責任のとり方の内容を定めておく場合が多くなりました。アフターサービス規準といって、売買契約の時に売主が示すのがそれです。

 請負工事(注文住宅)の場合
 請負工事でできた住宅に関しての瑕疵という言葉は、民法の請負に関しての第六三回条から第六三八条に出てきます。建売住宅のように隠れたという言葉は使ってありません。したがって工事請負者は瑕疵について、表面に現われていると否とにかかわらず責任を負うことになります。
 もっとも、工事の完成時に発見した故障に対して、それは工事の未完了とするか瑕疵として扱うかで、請負者と注文主の開で意見のちがうことがあります。
 その故障が重大で、そのために住宅としての使用目的に反する時は、それが直らない間は受取りたくないとするのは当然です。しかしそれがわずかなまちがいや不備であった時は、いったん受取った後瑕疵として処理する場合もあります。
 ただなにがわずかで、どのようなことが重大かということは判断がむずかしいことで、事柄が複雑な時は、専門家にいままでの判例などを調べてもらわなければならない時もあります。
 しかしまた、補修可能であれば住んでしまってからではなかなか思うように直せないので、入居前に手直し工事を完了してもらうのは当然ともいえます。

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