不動産売買

土地や建物を買うときは、それぞれの登記簿を調査する必要があります。登記簿には所有者名や地上権、質権、抵当権の設定の有無等の権利関係及び該当不動産の所在、大きさ、構造等の客観的状況が記載されています。ただし、借地権は、その借地権者が土地上に登記した建物を所有するときは、借地権自体の登記がなくても、これを第三者に対抗できるから、土地を買おうとする者は、その土地の上に建物がないかどうか建物登記簿を調査しておく必要があります。また建物の賃貸借については、建物の借家人が引渡しを受けていれば、賃借権の登記がなくても、第三者に対抗できるので借家人の有無を調べなければなりません。さらに不動産の実際の客観的状況は、登記簿の表示と異なっていることがあるので現地調査は必ずしておく必要があります。土地の利用や建物の建築については、都市計画法や建築基準法などで制限されていることが多いので、あらかじめ調査しておく必要があります。たとえば、都市計画区域内に建物を建てるときは、原則としてその敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。また、買った建物が建築基準法違反であれば、取り壊しなどを命じられることもあるので十分注意しましょう。土地や建物を売る時は、買主が必要とするものを予め準備しておけば、スムーズに進めることができます。たとえば、最新の登記簿謄本、抵当権設定契約や貸地、貸家契約等の契約書などを用意しておくことです。また、売ろうとする建物の敷地が他人の土地であり、賃借権も譲渡しようとするときは、原則として地主の承諾が必要なので注意しましょう。土地の利用や建物の建築について法令上の制限があるときは、買主に対し明示する必要があります。

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